Фото: depositphotos.com

В Казахстане начинается реализация обновлённой жилищной реформы. В конце августа и середине сентября вступают в силу поправки в законы, регламентирующие актуальные жилищные нормы и правила. Эта тема долго была предметом общественного обсуждения: в стране назрели проблемы содержания многоквартирного фонда , которые без должного внимания могут привести к настоящей коммунальной катастрофе. Речь идёт о самой главной жилищной «болезни» — пассивном управлении собственным имуществом.

Вот основные законодательные новеллы, которые должны помочь навести порядок в системе управления многоквартирными домами. Первое и самое важное: уточняются определения основных форм управления. Теперь их всего две: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ), которое фактически заменяет простое товарищество (ПТ). Дома, где оформлены ОСИ, смогут выбрать несколько вариантов работы — заключить договор с любым из субъектов управления (будь то КСК или управляющая компания) либо одним профессиональным управляющим. Жильцы, объединившиеся в НСУ, могут управлять домом самостоятельно или нанимать управляющего. Если собственники ничего не делают, чиновники вправе признать дом бесхозным и назначить временного управляющего.

Второе важное новшество: введение ежегодной индексации платы за содержание дома. Напомним: минимальные тарифы на содержание имущества утверждались маслихатами города, района. И эта система работала в регионах разрозненно, решения принимались долго, пересматривались редко. От этого страдали в первую очередь сами жильцы, в чьих домах из-за нехватки денег не проводился необходимый ремонт. Яркий тому пример — Алматы, где тариф на содержание домов не менялся 14 лет и с 2010-го составлял 25 тг за квадратный метр. Только в 2024 году его с большим трудом увеличили до 40 тг. Согласно новым нормам, теперь минимальный тариф на содержание дома будет привязан к МРП, а значит, индексация платы за содержание жилья будет происходить автоматически минимум один раз в год.

Жилищная реформа предусматривает концептуально новый подход к управлению собственностью. Теперь закон обязывает собственников не только платить за текущее содержание дома, но и отдельно накапливать средства на его ремонт. Это та точка раздора в «системе КСК», которая привела к необходимости реформ. По старой системе в одном КСК нужды одних домов закрывались за счёт общих денег, поступивших от жильцов всех остальных многоэтажек. При этом страдали в первую очередь добросовестные плательщики. Теперь каждый дом будет сам за себя, и собственники помещений обязаны содержать исключительно своё имущество. Ужесточаются требования к оплате долгов по коммунальным услугам, вводится система штрафов для председателей ОСИ или НСУ в случае несвоевременного прохождения всех необходимых процедур по открытию счетов.

Экспертное сообщество, коммунальщики, народные избранники, принимавшие участие в обсуждении реформы, внедрили в закон формат проактивного жилищного управления из-за неблагоприятной ситуации с состоянием жилищного фонда. В стране активно идёт процесс устаревания домов. По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, доля многоэтажных жилых зданий старше 55 лет в прошлом году составляла 37,2%. Ещё 21,6% были построены от 45 до 55 лет назад, столько же — от 35 до 45 лет назад. Суммарная доля многоэтажек старше 35 лет достигла 80,5%. Общедомовое имущество таких домов — трубы, крыши, электрические коммуникации — так или иначе требует обновления в связи с усталостью металла, коррозией, гниением дерева и т. д.

Рассмотрим ситуацию на примере одного из регионов. В Западно-Казахстанской области доля многоэтажек старше 55 лет составляет 30,4%, старше 35 лет — 82,8%. Вместе с тем, по данным акимата ЗКО за первое полугодие 2025 года, доля многоквартирных жилых домов, требующих капитального ремонта, достигает 52,7%. Ещё 12,3% домов являются ветхими, а 2,8% — аварийными. Таким образом, доля многоэтажек в удовлетворительном состоянии составляет всего 32,2%.

Отдельно подчеркнём: это вовсе не значит, что более новым домам ремонт, обновление и регулярные вложения в эксплуатацию не нужны. Более чем нужны! Проще сразу не допускать ухудшения состояния дома, чем потом устранять проблемы жилья ценой колоссальных вложений, потери времени, угрозы безопасности и здоровью населения. Важно также понимать: качественные услуги по содержанию и ремонту жилья не могут быть оказаны на скорую руку и не могут стоить дёшево.

В целом доля многоэтажных домов, требующих капитального ремонта, в Казахстане остаётся достаточно большой. По данным профильного ведомства, в 2024 году она составляла 31,1%. Выходит, что каждый третий многоквартирный дом в стране уже требует безотлагательной помощи, ремонта. Именно поэтому жилищная реформа сейчас — это не только о правах, но и об обязанностях совместно содержать и ремонтировать общедомовое имущество. В противном случае десятки тысяч домов могут поменять статус с «требующие ремонта» на «ветхие», а жители других, беспечно откладывающие решение насущных проблем и ошибочно считающие, что более новое жильё не требует регулярных вложений, в ближайшее время столкнутся с проблемами домов, попадающих в категорию «требующие ремонта». И это проблема уже не только социальная, но и экономическая — обесценивание, потеря собственности.

Три года назад в стране была принята Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы. Авторы документа считают, что «ключевыми проблемами в сфере управления жилфондом являются низкая активность собственников в принятии решений по управлению домом, отсутствие достаточно эффективного механизма накопления денежных средств на капитальный ремонт жилья».

Чтобы не допустить дальнейшего неблагоприятного развития ситуации в секторе, в стране принимаются как институциональные меры (новые законы, требования), так и меры стимулирования. Акиматам вменили в обязанности инвентаризовать жилищный фонд и оценить, каким именно домам капитальный ремонт нужен в первую очередь. Для их обновления будут предусмотрены бюджетные кредиты с минимальной процентной ставкой. Понятно, что проблема многих лет не может быть решена быстро. По плану, доля многоэтажных жилых домов, требующих капитального ремонта, к 2029 году должна уменьшиться до 28,8%.

Жителям же более новых домов и жилых комплексов, которые пока не столкнулись с серьёзными проблемами, стоит сразу начать активно вкладываться в поддержание хорошего состояния своего дома и общедомового имущества. Проще не допустить проблемы, чем потратить в десятки раз больше времени, нервов, денег и сил на её исправление.

Эту позицию поддерживают и мировые эксперты. Так, к примеру, аналитики Hippo Holdings Inc. — крупной американской компании по страхованию домовладельцев — утверждают: важно закладывать в бюджет не менее 1% от стоимости дома на ежегодное профилактическое обслуживание. Например, для дома средней по американским меркам стоимостью в 420,4 тыс. долл. США потребуется бюджет на обслуживание примерно в 4,2 тыс. долл. США. Если переводить на казахстанские реалии, выходит, что на обслуживание жилой недвижимости стоимостью, к примеру, в 30 млн тг, стоит закладывать не менее 300 тыс. тг в год — то есть 25 тыс. тг в месяц. За обслуживание жилья ценой в 10 млн тг, соответственно, стоит быть готовым выкладывать 8,3 тыс. тг в месяц. Конечно, стоимость обслуживания, как и самого жилья, варьируется от региона к региону, но в целом тенденция ясна.

По данным тех же Hippo Holdings Inc., в 2024 году с необходимостью непредвиденного ремонта в США столкнулись 83% домовладельцев — почти в 2 раза больше, чем за 2023-й (46%). Эта неожиданность существенно повлияла на финансовую стабильность: 47% респондентов указали, что непредвиденный ремонт нанёс чувствительный удар по их бюджету. Вывод очевиден: лучше регулярно платить фиксированную сумму, чем оказаться перед необходимостью потратить колоссальные средства в экстренной ситуации.

жилищная реформа Казахстан строительство