Главный фильтр: верификация через СФР

Эпоха, когда размер заработка можно было подтвердить бумажной справкой по форме банка или договором аренды, завершилась. Банки полностью перестроили систему оценки доходов. Теперь запрос данных происходит в цифровом виде напрямую из Социального фонда России (СФР) через портал «Госуслуги». Зарплаты в конвертах, регулярные переводы на карту от третьих лиц и неофициальные подработки банками больше не рассматриваются. В зачёт идут только те средства, с которых работодатель легально уплатил все страховые взносы. Банк России последовательно снижает риски в секторе, вводя жесткие макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это кардинально меняет правила игры для граждан с действующими финансовыми обязательствами.

Россияне с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80 процентов (когда на обслуживание всех долгов уходит большая часть заработка) попадают в стоп-лист. На долю заемщиков с ПДН «80 процентов +» банкам разрешено выделять символические 5 процентов от общего объёма выдач на строящееся жилье. Если у покупателя нет на руках хотя бы 20 процентов от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, требования к его чистому доходу возрастают в разы.

С 1 апреля 2026 года вступило в силу указание Банка России № 7286-У, согласно которому банки обязаны использовать более точные данные при расчете ПДН. Теперь основной источник информации — официальные сведения из ФНС и Социального фонда, получаемые через систему «Цифровой профиль». Заявляется, что это нововведение направлено на борьбу с серыми доходами, так как банки больше не могут учитывать неофициальные поступления, такие как регулярные переводы между картами физических лиц без договоров, при оценке платежеспособности клиентов.

При этом банки по-прежнему принимают официальные документы. Изменения, в частности, касаются банковских выписок по счетам: теперь ими можно подтверждать только официальные источники дохода, такие как зарплата, пенсия, пособия или доход от аренды недвижимости. Справки о доходах (бывшие 2-НДФЛ) по-прежнему актуальны. Новые правила усложнят процесс для людей с полностью неофициальным доходом, но для граждан с белой зарплатой, самозанятых с чеками и ИП с декларациями процедура практически не изменится. Регулятор внедряет ограничения поэтапно: упрощенный порядок оценки доходов будет постепенно сокращаться до лета 2027 года, а не оборвался одномоментно 1 апреля.

Трансформации затронули не только структуру доходов, но и параметры заемщика. Банки вынуждены искать баланс в условиях дефицита идеальных клиентов. Долговая нагрузка и кредитная история созаемщика (мужа или жены) проверяются так же глубоко, как и данные основного заявителя. Разделение обязательств возможно только через нотариальный брачный договор. Из-за жестких требований к молодым специалистам банки стали чаще одобрять кредиты зрелым заемщикам.

Доля одобрений для лиц, чей возраст на момент выплаты последней даты ипотеки составит 70–75 лет, уже достигла 20 процентов. Ипотека окончательно превратилась в продукт полностью легального сегмента экономики. А заемщикам с высокой долговой нагрузкой и скрытыми доходами доступ к жилищным кредитам теперь фактически заблокирован.

На запрос от «Вечерней Казани» о том, как новые меры повлияют на заемщиков и выдачу ипотек, Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк не предоставили ответ.

В разговоре с нашим изданием бывший депутат Госдумы Вячеслав Лысаков раскритиковал и запрет на получение денег от родственников для погашения кредита. По его мнению, цель этих изменений — заставить россиян получать только официально оформленный доход, а не тот, с которого не уплачивается налог.

- Логика проста: если вы работаете на стороне и не платите налоги, не рассчитывайте на эти деньги. В нашей стране к гражданам относятся исключительно как к источнику пополнения бюджета. Почему-то олигархи, которые получили предприятия и компании, созданные советскими людьми, в ходе сомнительных залоговых аукционов, не считаются такими источниками и входят в списки Forbes, – сетует Лысаков.

По его мнению, государство, «выкачивая» из людей все соки через штрафы, налоги, акцизы, пошлины и «сборы», позволяет банкам грабить россиян и предприятия, то есть реальный сектор экономики, зарабатывая баснословные сверхприбыли в триллионы рублей. Проценты, которые банки взимают, иначе как грабежом не назовешь. При этом часто в управленческие структуры банков и среди их акционеров, получающих свою долю от прибыли, входят граждане враждебных России государств.

Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов объяснил, что меры по ужесточению правил долговой нагрузки граждан направлены на повышение прозрачности кредитного рынка и снижение рисков для кредиторов и заемщиков. Серые доходы обычно менее стабильны и регулярны, их сложнее учитывать, что делает их менее подходящими для оценки будущей платежеспособности людей.

- Центробанк пока не опубликовал официальные данные по кредитованию за апрель. Однако, по данным Frank RG, общий объём выдач розничных кредитов в стране вырос на 4 процента относительно марта, причём наибольший прирост продемонстрировала ипотека (+9 процентов к марту). Вероятно, ужесточение правил оценки заемщиков было компенсировано общим ростом кредитной активности граждан благодаря постепенному снижению ставок, а также в преддверии майских праздников и летнего сезона. Огромному числу россиян, которые работают на полставки, фрилансерами или получают часть денег в конверте, действительно, теперь станет труднее получить кредит, в том числе и ипотеку, – отметил Додонов.

Эксперт предполагает, что выходом для людей может стать легализация своего статуса — например, регистрация в качестве ИП или самозанятого. Помимо классической зарплаты по найму, банки могут учитывать и другие доходы, если их можно подтвердить официальными документами, например, из ФНС. То есть если человек сдает бабушкину квартиру по официальному договору и платит с арендных платежей налоги, то он сможет подтвердить эти доходы справкой из налоговой, и банк также их учтет при оценке его долговой нагрузки. Получается, что если человек тратит на выплаты по кредитам более 80 процентов своего дохода, то он фактически оказывается в долговой яме. В такой ситуации брать новый кредит, особенно ипотечный, нецелесообразно. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, стоит погасить большинство имеющихся кредитов и закрыть лимиты по кредитным картам.

- ЦБ уже неоднократно обращал внимание на значительный разрыв в ценах на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Это создает сложности при продаже новостроек по цене, близкой к стоимости покупки, что увеличивает риски для банков и заемщиков. Поэтому в этом сегменте действуют более строгие ограничения. У меня есть сомнения, что раньше можно было накопить на первый взнос по ипотеке за пару месяцев. Высокая зарплата — это хорошо, но ситуация может измениться из-за экономических трудностей или других факторов. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже риски для банка, так как сумма ипотечного кредита уменьшается. Это повышает вероятность, что банк сможет возместить убытки в случае проблем у заемщика и продажи залоговой квартиры.Поэтому банки предъявляют более строгие требования к заемщикам с небольшим первоначальным взносом, – уточнил экономист.

Додонов отметил, что зрелые люди обычно имеют стабильный и более высокий доход, а также активы, что делает их финансово устойчивыми. В то же время 25-летний специалист, даже перспективный, не всегда может реализовать себя в условиях экономической нестабильности и других рисков. Поэтому банки охотнее выдают ипотеку зрелым людям, считая их более надёжными заёмщиками. Вероятно, они также учитывают статистику, согласно которой большинство ипотечных кредитов в стране погашаются досрочно. Однако тот факт, что срок многих из недавно выданных кредитов истечёт, когда заёмщики уже будут на пенсии, представляет дополнительный риск. Такую практику трудно назвать здоровой и банки вряд ли охотно выдавали ипотеку пенсионерам.

«Охлаждение» рынка

По мнению экспертов из Max-канала по экономике «Банкста», ужесточение требований Банка России и отказ от учета серых доходов – это естественный шаг государства, направленный на охлаждение перегретого кредитного рынка и вывод экономики из тени. Центробанк намеренно ограничивает выдачу ипотек гражданам с высокой долговой нагрузкой и небольшим первоначальным взносом. Отсутствие накоплений хотя бы в 20 процентов от стоимости квартиры указывает на высокие риски дефолта заемщика.

- Покупка строящегося жилья кажется более рискованной из-за значительного разрыва в ценах между первичным и вторичным рынками – до 44 процентов. Если заемщик перестанет платить, банк не сможет быстро и выгодно продать переоцененную квартиру, в результате рынок замедлится, а число одобренных заявок сократится. Для тех, кто получает зарплату неофициально или работает на фрилансе, шанс взять жилищный кредит не потерян навсегда, но теперь он требует большей прозрачности. Банки больше не принимают справки по форме банка и не учитывают переводы от родственников. Легальная альтернатива – регистрация в качестве самозанятого или ИП. В этом случае дополнительные доходы можно подтвердить справками из налогового приложения или регулярными декларациями, – отметили эксперты.

Поступления от сдачи недвижимости, по их словам, также будут учитываться алгоритмами при расчете платежеспособности, но только в том случае, если собственник платит с них налоги и сдает жилье официально. Массовый отказ в кредитовании приведет к снижению спроса, однако обрушения цен на недвижимость не произойдет.

- Застройщики не могут существенно снизить стоимость метра из-за высоких затрат на строительные материалы, дефицита рабочей силы и дорогого проектного финансирования. Вместо прямого изменения прайс-листов компании будут искать новые схемы обхода ограничений и предлагать покупателям точечные скидки. При этом граждане, которые не смогли пройти жесткие банковские проверки, будут вынуждены отложить покупку и пополнить ряды арендаторов, – уточнили авторы канала.

Этот процесс, как они считают, неизбежно спровоцирует рост ставок на рынке аренды, куда уже сейчас смещается основной интерес несостоявшихся владельцев квартир.

Экономист Андрей Жуковский считает, что банковский бизнес трансформируется в сторону более качественного и менее рискованного кредитования. Когда речь идёт о серых доходах, обычно имеются в виду случайные заработки, подработки и другие виды неформальной занятости, которые отличаются нерегулярностью и нестабильностью.

- Человек взял потребительский кредит и ипотеку – разве это не риск для банковской системы и экономики? Высокая закредитованность населения — это чувствительное социальное явление. Она может негативно повлиять на жизнь людей, особенно в форс-мажорных ситуациях: при ухудшении здоровья, ремонте автомобиля, покупке новой бытовой техники вместо старой и других непредвиденных расходах. Что касается аренды, то здесь нет значительных рисков для повышения цен. Сейчас нет серьёзных темпов роста реальных доходов населения. Собственники жилья могут повышать цены сколько угодно, но всегда будет действовать главный фактор — баланс спроса и предложения, – считает Жуковский.

Он отмечает, что превышение предложения над спросом неизбежно приведет к снижению арендных ставок, а, возможно, даже к стагнации рынка. В отношении доступности жилья Жуковский согласен: проблема существует и имеет множество причин, включая демографические и бытовые факторы. Однако важным аспектом здесь могут стать точечные меры поддержки со стороны государства как в финансовом плане, так и в виде предоставления жилья от предприятий, организаций и государственных органов.

Экономист Алексей Кричевский считает, что теперь для получения кредитов нужно будет документально подтверждать реальность доходов. Это может привести к дополнительным проверкам со стороны ФНС, если доходы не были облагаемы НДФЛ или налогом для самозанятых и индивидуальных предпринимателей. Это затронет и контроль Центрального банка за выдачей невозвратных кредитов. Банки, в свою очередь, обеспокоены возможным падением выручки и прибыли.

- В целом остаётся только один вариант — легализовать доходы. Для самозанятых или индивидуальных предпринимателей это не станет проблемой, но для тех, кто работает за процент (например, риелторов, которым часто платят наличными), могут возникнуть сложности с крупными банками. Возможны частые отказы или очень высокие ставки по займам — от кредитных карт до ипотеки. В такой ситуации снова возвращаемся к началу: нужно легализовать доход и платить налог на профессиональный доход (НПД). С одной стороны, 4 процента — это немного, и обеление может помочь сэкономить в будущем, если, например, соседи пожалуются в проверяющие органы, и придётся платить 13 процентов НДФЛ плюс штрафы. С другой стороны, если считать за год, сумма может оказаться значительной. Но сейчас увильнуть становится сложно, бюджет настолько сократился, что будут выжимать всё до капли, – отметил Кричевский.

По словам экономиста, если в заявке указать такие вводные данные, одобрение кредита маловероятно. Однако если эти платежи составляют лишь половину дохода, шансы на одобрение возрастают. Самое главное — успешно пройти первичный скоринг, который с хорошей кредитной историей обычно не вызывает трудностей. Но в практике бывали случаи, когда человеку с небольшой кредитной нагрузкой отказывали в ипотеке из-за того, что во время оформления договора купли-продажи и кредита он взял пылесос в рассрочку. Это кардинально изменило восприятие банка. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку лучше устранить такие мелкие финансовые проблемы.

- Сейчас 20 процентов для первого взноса — это почти гарантированный отказ банка. Минимально приемлемый размер — 30 процентов. Здесь нет злого умысла со стороны финансовых учреждений. Это просто текущая реальность, обусловленная высокими ставками по ипотеке и стоимостью недвижимости, которая не соответствует уровню зарплат. Ведь рост зарплат на 10 процентов в год и рост цен на недвижимость на ту же величину — это разные вещи. Например, 10 процентов от 100 тысяч и 10 процентов от 10 миллионов — это совершенно разные суммы, – подчеркивает эксперт.

Кричевский отмечает, что за последние шесть лет были приняты ряд не самых удачных решений, которые привели к нынешней ситуации в экономике. В результате виден рост просрочек и отказов, а также высокие цены на недвижимость.